Príprava na obnovu bytového domu: Na začiatok niekoľko dôvodov prečo sa pustiť do komplexnej obnovy a zateplenia bytového domu

Predpokladaná projektová životnosť panelových bytových domov je cca 80 rokov.

Zanedbávaná pravidelná údržba technického zariadenia, obvodových stien a strechy, častokrát sa údržba obmedzuje na revízie a odstraňovanie havarijného stavu.

Obnovou a zateplením sa odstránia systémové poruchy a objekt získava novú obalovú konštrukciu, čím sa výrazne predlžuje životnosť stavby – považuje sa za najdôležitejší faktor pri rozhodovaní!

Tepelná izolácia, výmena okien, výmena výťahov a osvetlenia, prípadne riešenie vykurovania znižuje celkové náklady na spotrebu energie a prevádzku a chráni pred ich zdražovaním.

Obnovená bytovka zvyšuje celkový komfort a bezpečnosť bývania. Zvýšenie teplôt v zimnom období a zníženie prehrievania stien v letnom období.

Potlačenie vzniku plesní, vyšší hygienický štandard v celom objekte, ale aj bližší vzťah a ohľaduplnejší prístup vlastníkov k spoločnému majetku. Bezpečnejšie balkóny, lodžie a nové výťahy.

Zvýšenie ceny bytu na realitnom trhu. Za byt v obnovenej bytovke získate viac ako za byt v neobnovenej bytovke, a to či už pôjde o jeho predaj alebo prenájom.

Z predchádzajúceho vyplýva, že komplexná obnova je najschodnejšia cesta, ako do budúcna ušetriť na narastajúcich výdavkoch spojených s bývaním a jediná cesta, ako predĺžiť  životnosť panelových domov.

Preto rozhodnúť sa pre obnovu je nielen nevyhnutné, ale aj závažné rozhodnutie s dlhodobou účinnosťou.

Bez toho aby sa väčšina vlastníkov priklonila k názoru, že s touto bytovkou už treba niečo robiť asi nepôjde.

Musí tomu predchádzať množstvo rozhovorov medzi vlastníkmi čoho výsledkom môže byť zhoda v tom, že sa ide obnovovať bytový dom a čo všetko sa na dome ide obnovovať.

Pri voľbe komplexnej obnovy zväčša pôjde o tieto práce: 

Zateplenie  obvodových stien. Zateplenie vnútorných priestorov, podhľadov v suteréne. Obnova izolácií základov a suterénu proti vzlínaniu vlhkosti a spodnej vody.

Sanácia a zateplenie strechy a strojovne výťahov vrátane hydroizolácie. Odstránenie systémových porúch lodžií, výmena zábradlí, inštalácia zasklievacieho systému, prístreškov.

Výmena výplní okenných a ostatných otvorov vrátane vchodových dverí do budovy a prístreškov. Realizácia bezbariérového prístupu do domu. Modernizácia a kompletná úprava vnútorných priestorov.

Výmena spoločných elektrorozvodov, bleskozvodov, prekládka sietí, modernizácia domových zvončekov a montáž kamerového systému.

Rekonštrukcia stupačiek s výmenou a izoláciou vnútorných energetických rozvodov a hydraulické vyregulovanie ústredného kúrenia. Výmena vetracej šachty, najmä ak je z azbestocementu.

Výmena výťahov, ak treba aj s otočením výťahovej šachty a zabezpečením výstupu na každom poschodí, najmä v prípadoch kde výťahy podľa starého konštrukčného riešenia zastavujú na medziposchodiach.

Po dosiahnutí zhody kontaktujte svojho správcu

Príprava na obnovu bytového domu má pred sebou tú najdôležitejšiu časť – Dosiahnutie dohody vlastníkov.

Zhoda medzi vlastníkmi sa dosahuje ťažko a pomaly. Zvyčajne sa vytvoria dve skupiny. Väčšinou ide o skupinu vekovo starších a skupinu mladších obyvateľov domu.

Tí starší bránia zvyšovaniu poplatkov do spoločného fondu opráv a o predlženie technickej životnosti budovy vzhľadom na svoj vek nemajú záujem.

Tí mladší sú zväčša skupina v produktívnom veku, ktorá už kupovala nehnuteľnosť za trhovú cenu a preto si viac  uvedomujú skutočnú hodnotu domu.

Je pre nich samozrejmé, aby komplexnou obnovou predlžili jej životnosť!

V každom prípade zhoda obidvoch skupín nastáva hlavne pri otázke znižovania nákladov na prevádzku a tam môžu bilancovať s hlasmi väčšiny.

Nastal čas na kontaktovanie svojho správcu. Každý schopný správca pozná komplexne finančnú kondíciu bytového domu, pozná aktuálne možnosti financovania a preto dokáže vecne poradiť a nasmerovať vlastníkov správnym smerom.

V priemere bytový dom má okolo 45 bytov, vytvoriť pracovnú komisiu preto nebude problém.

Nasadenie pracovnej komisie je dôležité od začiatku až do konca, tzn. od skúmania referencií a ohlasov na projektantov, stavebný dozor a dodávateľské firmy, ktorým budú zasielané žiadosti o cenové ponuky až do vydania kolaudačného rozhodnutia stavebným úradom.

Komisia zastupuje vlastníkov. Členmi sú zväčša zástupca vlastníkov a ďalší traja, štyria vlastníci, ktorým bola zverená dôvera ostatných.

Pokiaľ to okolnosti dovoľujú, je dobré do pracovnej komisie prizvať aj stavebný dozor. Komisia má nezastupiteľnú úlohu ako kontrolný orgán za bytový dom.

Je prítomná pri otváraní cenových ponúk a nápomocná pri skúmaní prehľadov rozpočtových nákladov. Pri výberovom konaní má nezastupiteľnú úlohu. Zúčastňuje sa na pripomienkovaní všetkých zmlúv.

Priebežne dozerá na priebeh stavby a pomáhajú stavebnému dozoru ustrážiť nedostatky v stavebných postupoch realizátora.

Veľkú úlohu zohrávajú pri záverečnej kontrole odovzdania a preberania stavby a pri reklamačných konaniach počas užívania stavby.

Kvalitne vypracovaný projekt obnovy bytového domu ovplyvňuje všetko ostatné! Projekt obsahuje všetky riešenia, technické detaily, presné výpočty plôch, výber materiálov a veľmi dôležitý je kvalitne spracovaný výkaz výmer s kontrolným rozpočtom stavby.

Pri výbere vhodného projektanta si treba nechať viac času! Pracovná komisia tu môže zohrať dôležitú úlohu.

Odporúčame si pozrieť webovú stránku projektanta, jeho referencie. Neváhajte mu napísať alebo zavolať, prípadne ho navštívte na pracovisku a položte mu pár otázok.

Profesionál vám odpovie ľudskou rečou, jednoducho a zrozumiteľne vysvetlí prečo takéto riešenie nie a iné áno.

Kvalitný projektant trvá na obhliadke stavby už na začiatku a má snahu riešiť obnovu bytového domu komplexne, tzn. nielen zatepliť, ale aj modernizovať výťahy a všetky rozvody.

Je dobré sa dohodnúť na všetkom ešte na začiatku! 

Od projektanta žiadajte o dôslednú obhliadku budovy a zhodnotenie jeho celkového stavu, najmä identifikáciu prítomnosti systémových porúch.

Projektant musí prekontrolovať aj reálne rozmery budovy. Zmluva o dodaní projektu by mala zaručiť spracovanie realizačného projektu a takej projektovej dokumentácie, aby vyhovovala požiadavkám stavebného konania a ŠFRB.

Dodaná projektová dokumentácia vrátane všetkých príloh musí obsahovať sumarizáciu TTP, vyjadrenia k systémovým poruchám a detaily ich odstránenia.

Detaily zatepľovacieho systému. Pôdorysy budov, rezy, podhľady a schémy systémových porúch. Odborné posudky a výpočty zatepľovacích plôch.

Spracovanie kvalitného výkazu výmeru a kontrolného rozpočtu. Nezabudnúť na projekt k požiarnej ochrane a k bleskozvodom.

Žiadajte aj dodanie vyjadrení v rámci inžinierskych činností, ako vyjadrenia od  hasičského a záchranného zboru a úradu ochrany životného prostredia.

Ak máte nerozhodnutých vlastníkov tak žiadajte aj vizualizáciu grafického návrhu fasády, kvalitná vizualizácia ich dokáže namotivovať.

Vypracovanie energetického certifikátu vyplýva z požiadavky úverovej zmluvy Štátneho fondu rozvoja bývania a bude potrebná pri kolaudácii.

Nepísanou povinnosťou projektanta, je aj predstavenie projektu obnovy bytového domu investorovi, tzn. na schôdzi vlastníkov.

Práve tu môže veľmi pomôcť fundovaný a skúsený projektant zodpovedaním sporných otázok nerozhodnutých vlastníkov.

Netreba zabúdať, že projektant je v súlade so stavebným zákonom účastníkom stavebného konania od vyhotovenia projektu stavby až po vydanie kolaudačného rozhodnutia.

Projektant je povinný na výzvu objednávateľa sa zúčastňovať na činnostiach, ktoré súvisia s projektom a realizáciou stavby, jeho odovzdaním a kolaudáciou.

Pri zistení nedodržania technologických postupov alebo príslušných noriem môže stavebné práce v súčinnosti so stavebným dozorom prerušiť alebo aj úplne zastaviť.

Je to dôležitý dokument od projektanta a zohráva nezastupiteľnú úlohu pri vypracovaní cenovej ponuky oslovenými dodávateľmi stavebného diela. Má množstvo položiek a ich počet závisí od veľkosti a náročnosti stavby.

Projektanti najčastejšie dávajú vypracovať tento dokument externým rozpočtárom napriek tomu, že nemajú o stavbe taký prehľad, ako ten kto ju naprojektoval. Preto sa aj stáva, že rozpočtári zabúdajú na niektoré položky natoľko, že v tom často vidíme aj zámer.

Trvajte na tom, aby projektant po obdržaní výkazu, výmeru od rozpočtára prekontroloval položku po položke a tak eliminovali nezrovnalosti medzi výkazom, výmerom a naprojektovanými prácami na zanedbateľný minimum.

Odporúčame túto povinnosť a záruku zo strany projektanta aj zmluvne podchytiť!

Zabudnuté položky dokážu narobiť veľké problémy pre investora, čiže vlastníkov bytového domu, ktorí často už počas realizácie musia zháňať dodatočné financie na doplatenie oprávnených nákladov zhotoviteľa.

Po predložení kompletnej žiadosti aj s prílohami a projektovou dokumentáciou o vydanie stavebného povolenia má zo zákona stavebný úrad 30 dní na to, aby vydal rozhodnutie.

Stavebné povolenie nadobúda účinnosť po uplynutí 15-dňovej lehoty, počas ktorej sa môžu zniesť pripomienky každou zo zúčastnených strán.

Niekedy ani zákonom stanovené termíny sa nedodržujú a ani kompletizácia príloh a získanie vyjadrení dotknutých úradov nemusí ísť hladko.

Odporúčame vyčleniť na vybavenie stavebného povolenia aj 2 mesiace. Za túto dobu zatiaľ môžete postupne oslovovať zhotoviteľov a tak zahájiť aj výberové konania.

Pre stavebné povolenie sú potrebné nasledujúce podklady:

Projekt kompletnej obnovy bytového domu.

Súhlasné stanoviská Hasičského a záchranného zboru, Odboru starostlivosti o životné prostredie, Útvaru hlavného architekta mesta, Súhlas vlastníkov s investičným zámerom.

Stavebný úrad môže žiadať aj vyjadrenie Správy mestskej zelene podľa príslušnej mestskej časti a Správy komunikácií.

Vyjadrenia úradov môžu obsahovať aj rôzne pripomienky, ktoré bude treba riešiť, čo predlžuje stavebné konanie.

Najmä Odbor starostlivosti o životné prostredie zvykne často prekvapiť aj samotných vlastníkov, keď žiada dopracovanie projektovej dokumentácie o opatrenia na umiestnenie vtáčích búdok pre chránené vtáctvo, ktoré sami nikdy nepostrehli, že by niekde hniezdili na ich bytovom dome.

Bohužiaľ, úradníckej mašinérii sa neoplatí oponovať a tak platíte a platíte za predražené a nezmyselné stanoviská úradníkov. Hniezda sa umiestnia a po rokoch zisťujete, že namiesto chránených vtáčikoch tam hniezdia holuby a svojím agresívnym trusom páchajú škody na majetku.

Pri komplexnej obnove bytovky je prítomnosť skúseného a hlavne nezávislého stavebného dozoru nenahraditeľná.

Už od úplného začiatku vystupuje, ako jediný odborný zástupca vlastníkov bytového domu. Je dobré zabezpečiť jeho účasť už pri príprave projektu, počas výberu zhotoviteľa a celej doby realizácie, ako dôsledný odborný dohľad.

Stavebný dozor kontroluje spôsob a postup realizácie celého stavebného diela. Má vplyv na dodržiavanie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci.

Dozerá na dodržiavanie technologických postupov a kontroluje kvalitu použitého stavebného materiálu. Vie donútiť zhotoviteľa aby postupne zisťované nedostatky odstránil v čas.

Má zo zákona veľkú zodpovednosť a preto bez jeho podpisu nebude vyplatená žiadna nezdôvodnená fakturácia za prácu a materiál. Je hlavným garantom hospodárenia s vašou investíciou a realizácie prác podľa projektovej dokumentácie.

Najvýhodnejším a najlacnejším financovaním realizácie obnovy bytového domu sú vlastné zdroje našetrené vo fonde opráv, prípadne jednorazový vklad všetkých vlastníkov.

Málokedy sa takýto ideálny scenár financovania z vlastného vrecka v praxi aj realizuje.

V súčasnosti je absolútna väčšina obnovy bytoviek financovaná zo ŠFRB (Štátny fond rozvoja a bývania).

Politika podpory financovania zo strany Štátu je nastavená tak, že ak sa riešia viaceré aspekty obnovy bytového domu a nielen samotné zateplenie, môžete získať úver na kompletnú obnovu aj s 0% úrokom s maximálnou dobou splatnosti na 20 rokov.

Prekážkou môže byť dofinancovanie 25% ceny obnovy z vlastných zdrojov a administratívna náročnosť získania úveru.

Treba však povedať, že tento druh úveru nie je automaticky nárokovateľná a pred jej poskytnutím musí žiadateľ splniť prísne podmienky.

Takéto financie je limitované výškou pridelených zdrojov zo strany štátu. Uprednostňovaní sú žiadatelia, ktorí obnovujú bytový dom komplexne.

Na dofinancovanie zvyšných 25% žiadatelia využívajú kombináciu vlastných zdrojov z fondu opráv s komerčným úverom, kde úroková sadzba úveru sa podľa bonity bytového domu v súčasnosti pohybuje okolo 2 – 4% a ručí sa vytvorením fondu opráv.

Vzhľadom k administratívnej a časovej náročnosti vybavovania štátnej dotácie a komerčného úveru je dobré ak oslovíte špecialistu v tejto oblasti.

Schopný správca môže mať vyškoleného vlastného finančného špecialistu alebo s ním dlhodobo spolupracuje. Vzhľadom k tomu, že proces vybavovania úveru je práca náročná odporúčame zmluvne sa dohodnúť na jeho odmene.

Nenávratná dotácia od Ministerstva výstavby SR na odstránenie systémových porúch – za podmienok 50% vlastných zdrojov z plánovanej investície.

Komerčný úver z banky, prípadne poskytnutie a zastrešenie celého financovania realizátorskou firmou. Financovanie cez program Slofseff, ako súčasť projektov udržateľnej energie.

Na začiatok niekoľko dôvodov prečo sa pustiť do komplexnej obnovy a zateplenia bytového domu. Príprava na obnovu bytového domu...